Ratusz zaklina rzeczywistość w sprawie Inkubatora, a my ujawniamy twarde dane

„Blisko 70 procent powierzchni jest wynajęte” – triumfuje Ratusz w odpowiedzi na nasze pytania o kondycję Inkubatora Przedsiębiorczości. I choć z matematycznego punktu widzenia urzędnicy mogą mieć rację, rzeczywistość biznesowa skrzeczy. Sukces w tabelkach osiągnięto najprawdopodobniej doliczając parter z restauracją i salami konferencyjnymi. Tymczasem prawda jest bolesna: ponad 500 m² biur – czyli serca tej inwestycji – wciąż stoi puste i generuje koszty, o których prezydent woli milczeć.

Gdy zapytaliśmy o finansowy bilans flagowej inwestycji prezydenta Macieja Glamowskiego za 2025 rok, zamiast konkretnych kwot otrzymaliśmy urzędniczy esej o "trudnym rynku" i "fazie wdrożeniowej". Jedynym konkretem była liczba: blisko 70% obłożenia. Postanowiliśmy sprawdzić, co kryje się za tym wynikiem.

Statystyczny sukces, biznesowa zadyszka

Jak Ratusz wyliczył ten optymistyczny wskaźnik? Wystarczy kalkulator i odrobina sprytu.

W Inkubatorze mamy dwie strefy:

• Biura (I, II, III piętro): Tu toczy się prawdziwa walka o przedsiębiorców. Z 1308 m² dostępnej powierzchni, zajęte jest 788 m². Aż 520 m² stoi puste.
• Parter (Usługi/Konferencje): To około 400 m², gdzie funkcjonuje m.in. operator gastronomiczny i sale szkoleniowe.

Jeśli zsumujemy wszystko (biura + parter), otrzymujemy łącznie ok. 1700 m². Wynajęte jest ok. 1190 m². Wynik? 69,9%.

Patrząc na ilość lokali do wynajęcia (dane ze strony GPP) na 33 lokale zajętych jest 21, 12 lokali stoi pusta (czyli 36%).

Jednak ta statystyka to klasyczne mydlenie oczu. Inkubator Przedsiębiorczości nie powstał po to, by działała tam stołówka (choć jest potrzebna), ale by w nowoczesnych biurach rozwijały się firmy. A w tej kluczowej kategorii prawie 40% lokali wciąż nie ma najemcy.

520 metrów "powietrza", za które płacimy wszyscy

Co oznacza 520 m² pustych biur? To powierzchnia odpowiadająca niemal dziesięciu średniej wielkości mieszkaniom. Te pomieszczenia trzeba ogrzewać, sprzątać, chronić i amortyzować. To są realne koszty, które ponosi miejska spółka Grudziądzki Park Przemysłowy (GPP), a finalnie – my, podatnicy.

W odpowiedzi na nasze pytanie o to, kiedy nastąpi obiecane "zbilansowanie kosztów z przychodami", Ratusz nabrał wody w usta. Nie podano żadnej daty ani kwoty. To milczenie jest wymowne. Skoro przy "statystycznym sukcesie 70%" wciąż nie ma zysków, to znaczy, że pustostany na piętrach drenują budżet spółki mocniej, niż władze chcą przyznać.

Przypomnijmy: tylko do maja 2025 roku strata wyniosła blisko 343 tys. zł. Ile wyniosła na koniec roku? Urząd utajnił tę informację, zasłaniając się okrągłymi zdaniami.

Biedny, ale rozrzutny

Sytuacja staje się groteskowa, gdy zestawimy te puste 500 metrów z wydatkami operatora budynku. Grudziądzki Park Przemysłowy, który nie potrafi znaleźć najemców na blisko połowę biur, lekką ręką wydaje krocie na sponsoring.

Jak ujawniliśmy, w latach 2024-2025 GPP przeznaczył blisko pół miliona złotych (474 780 zł) na promocję, w tym na "Lato z Radiem" czy żużel.

Mamy więc spółkę, która:

• Ma 520 m² pustych biur.
• Ukrywa wyniki finansowe, zasłaniając się "trudnym rynkiem".
• Wydaje setki tysięcy złotych na sponsoring imprez, które nie mają nic wspólnego z przyciąganiem najemców do biurowca.

Pytanie do Prezydenta

Panie Prezydencie, szanujemy matematykę, ale jeszcze bardziej szanujemy pieniądze mieszkańców.

Fakt, że doliczył Pan parter do statystyk, by wynik wyglądał ładniej, nie zmienia rzeczywistości na piętrach. Tam wciąż hula wiatr na ponad 500 metrach kwadratowych.

Domagamy się ujawnienia rzeczywistej straty finansowej Inkubatora za rok 2025. Mieszkańcy Grudziądza mają prawo wiedzieć, ile dopłacają do "fazy wdrożeniowej" inwestycji, która miała być motorem napędowym, a na razie jest luksusowym pustostanem z drogą reklamą w tle.

Czy radni miejscy odważą się w końcu zapytać o konkretne liczby, czy zadowolą się statystyką napompowaną metrażem stołówki?

[ZT]96773[/ZT]

Co dalej?

Będziemy składać ponowny wniosek o informację publiczną, żądając wyodrębnienia kosztów utrzymania pustych powierzchni biurowych. Nie odpuścimy tematu, dopóki Ratusz nie położy kart na stół.

[ZT]98505[/ZT]

Publikujemy całą odpowiedź Ratusza w tej sprawie:

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce od czasu pandemii COVID-19 pozostaje w wyraźnej fazie osłabienia, co wynika m.in. z upowszechnienia pracy zdalnej i hybrydowej oraz ograniczenia ekspansji wielu firm. Tendencje te są szczególnie widoczne na rynkach mniejszych miast, takich jak Grudziądz, gdzie popyt na powierzchnie biurowe jest strukturalnie niższy i bardziej wrażliwy na wahania koniunktury. Należy jednocześnie podkreślić, że każdy nowy projekt tego typu przechodzi naturalną fazę wdrożeniową, w której dominuje poziom kosztów organizacyjnych i operacyjnych, a dopiero w kolejnych etapach następuje faza stabilizacji i generowania dochodów.

Dodatkowo, formuła Inkubatora – wynikająca z zasad dofinansowania – ogranicza grupę docelowych najemców wyłącznie do sektora MŚP, co w sposób obiektywny zawęża stronę popytową. Z tego względu GPP było zobowiązane do odrzucenia zgłoszeń ze strony większych podmiotów, które wyrażały zainteresowanie najmem i które z dużym prawdopodobieństwem wypełniłyby dostępne powierzchnie. Należy jednak podkreślić, że nadrzędnym celem Inkubatora Przedsiębiorczości jest tworzenie warunków do rozwoju lokalnej przedsiębiorczości oraz wsparcie sektora MŚP, a nie maksymalizacja zysku w modelu typowym dla komercyjnych nieruchomości biurowych.

W drugiej połowie 2025 roku Inkubator Przedsiębiorczości konsekwentnie realizował działania ukierunkowane na poprawę poziomu komercjalizacji oraz stopniowe bilansowanie kosztów funkcjonowania z przychodami. Równolegle wdrożono elastyczne formy udostępniania powierzchni, w tym możliwość krótkoterminowego najmu testowego, umożliwiającego przedsiębiorcom weryfikację oferty Inkubatora przed podjęciem długoterminowych zobowiązań.

Prowadzone były również intensywne działania promocyjne i informacyjne, mające na celu zwiększenie rozpoznawalności obiektu oraz dotarcie do potencjalnych najemców z sektora MŚP. Efektem tych działań było m.in. podpisanie w IV kw. 2025r. zobowiązań obejmujących najem blisko 20% dostępnej powierzchni biurowej, co istotnie poprawiło poziom obłożenia i perspektywę finansową Inkubatora na kolejne okresy.

Inkubator Przedsiębiorczości funkcjonuje w strukturze spółki będącej właścicielem obiektu i to spółka ponosi koszty jego utrzymania oraz prowadzenia działalności operacyjnej. Ewentualny ujemny wynik finansowy jest wynikiem fazy rozruchowej projektu oraz realiów rynkowych opisanych powyżej i pozostaje po stronie spółki jako podmiotu prowadzącego działalność. Inkubator jest projektem długofalowym o charakterze rozwojowym, którego celem jest budowanie lokalnej przedsiębiorczości, a nie generowanie krótkoterminowego zysku finansowego.

Na rok 2026 zaplanowano kontynuację oraz wzmocnienie działań ukierunkowanych na zwiększenie poziomu komercjalizacji oraz wzrost przychodów Inkubatora. W obecnej chwili prowadzone są trzy nowe, równoległe procesy negocjacyjne dotyczące wynajmu kolejnych trzech biur, z czego jeden znajduje się na etapie finalizacji i podpisania umowy.

Obecny poziom wykorzystania powierzchni kształtuje się na poziomie blisko 70%, co należy oceniać jako wynik odpowiadający realnym uwarunkowaniom rynkowym w segmencie biurowym, szczególnie w mniejszych ośrodkach miejskich. Działania podejmowane w 2025 roku przynoszą wymierne efekty w postaci rosnącego zainteresowania ofertą Inkubatora i systematycznego zmniejszania poziomu pustostanów.

Na obecnym etapie nie jest rozważana zmiana operatora ani formuły zarządzania obiektem. Przyjęty model organizacyjny oraz operacyjny jest konsekwentnie realizowany i dostosowywany do warunków rynkowych, a priorytetem pozostaje dalsza komercjalizacja powierzchni oraz realizacja celów rozwojowych Inkubatora.

Proszę mieć na względzie, że zgodnie z danymi prezentowanymi przez prasę branżową osiągnięty poziom pustostanu na poziomie 30% wpisuje się w obecne uwarunkowania rynkowe, gdzie chociażby miasta takie jak Wrocław i Katowice na koniec III kw 2025 r. osiągnęły współczynnik pustostanów odpowiednio na poziomie ok 21,8% i 23,4%.